A construção civil é um importante motor da economia de Portugal. Dados do governo projetam um déficit de mais de 100 mil moradias apenas em Lisboa, devido à alta demanda por novos habitantes ou estrangeiros.
O turismo também impulsiona o mercado imobiliário, criando uma enorme procura pela vantajosa rentabilidade oferecida pelos imóveis, que acabam funcionando como alojamentos para períodos curtos ou de média duração.
Existe um mercado muito interessante para empresas brasileiras que desejam investir neste segmento. Mesmo na construção de casas, o mercado está aquecido em cidades como Lisboa, Oeiras, Porto, Coimbra e em cidades com mais de 20 mil habitantes.
As tendências que vou apresentar a seguir apontam um bom caminho para quem deseja empreender ou internacionalizar sua empresa neste segmento. Se tiver dúvidas sobre como fazê-lo, marque um momento conosco que teremos o maior prazer em alinhar sua jornada para Portugal.
TENDÊNCIA I – ESG
Uma das principais tendências esperadas para 2024 em termos de ESG é o aumento da regulamentação e o desenvolvimento regulamentar em relação à informação sobre sustentabilidade que as empresas devem tornar pública.
Após a entrada em vigor, em 5 de janeiro de 2023, da Diretiva relativa à apresentação de informação sobre sustentabilidade por parte das empresas (Corporate Sustainability Reporting Directive ou “CSRD”), espera-se que a União Europeia aprove regras transversais sobre questões de sustentabilidade e os primeiros atos delegados especificando a informação que as empresas terão de divulgar em seus relatórios de sustentabilidade.
O grupo consultivo europeu em matéria de Informação Financeira (EFRAG) publicou os projetos dos padrões de relatório (ESRS), que poderão ter um impacto relevante na definição das métricas de desempenho (KPIs) que as empresas terão de considerar ao informar sobre seus impactos nos objetivos de sustentabilidade.
Em termos práticos, as empresas terão de analisar, por um lado, se a nova Diretiva é aplicável e, se for, em que nível de sua estrutura societária; por outro, qual será o grau de detalhes com que se deverão medir as suas atividades para reportarem ao mercado.
Os Estados-Membros têm até 6 de julho de 2024 para transpor a Diretiva, pelo que é previsível que se iniciem os trabalhos para incluí-la nos ordenamentos jurídicos espanhol e português, embora esta previsão possa variar em Espanha em função do calendário eleitoral.
Outra questão a destacar na área de ESG é a diretiva de diligência devida para as empresas em matéria de sustentabilidade (CSDD).
O novo texto clarifica questões relativas a determinadas matérias que, após a posição adotada pelo Conselho da UE em dezembro de 2022, se encontram sujeitas a debate.
Em particular, do ponto de vista do direito comercial, interessam especialmente três aspectos:
(I) se, por fim, se aplicará a Diretiva a determinados setores (em particular, aos bancos e instituições financeiras e às sociedades de tecnologia e equipamentos de segurança);
(II) a vinculação da remuneração variável dos administradores à sua contribuição para a estratégia comercial da empresa e para os interesses e sustentabilidade a longo prazo, e;
(III) a regulamentação das sanções e da responsabilidade civil dos administradores em caso de incumprimento das obrigações impostas pela Diretiva.
Pode também haver algum desenvolvimento regulamentar ao nível europeu ou espanhol em relação à melhoria do equilíbrio entre homens e mulheres no cargo de administrador não-executivo das sociedades cotadas em bolsa e a outras medidas conexas, aprovada em dezembro de 2022 e que deve ser transposta nos próximos dois anos.
Esta Diretiva estabelece que até 2026, pelo menos 40% dos administradores não executivos das sociedades cotadas devem ser membros do sexo menos representado.
Além disso, uma vez por ano, estas sociedades deverão facultar informação sobre a representação de gênero nos seus conselhos de administração, bem como sobre medidas que estão a adotar para alcançar a meta dos 40%.
A Autoridade Europeia nos Mercados de Valores (ESMA) propôs à Comissão Europeia que fosse desenvolvida uma definição legal comum do que se entende por classificação ESG e que qualquer entidade jurídica cuja atividade inclua a emissão destas classificações e avaliações ESG esteja registada e seja supervisionada por uma autoridade pública.
Em Portugal, a CMVM criou a área MVM inov – Polo de Inovação do Mercado de Capitais, que inclui um segmento específico e “inovação ESG” relacionado com produtos financeiros inovadores e tecnológicos (FinTech), que incorporam elementos de sustentabilidade ambiental, social ou de governança.
O objetivo da “CMVM inov” é aproximar a CMVM aos players do mercado, bem como promover e incentivar a inovação financeira, incluindo produtos financeiros associados a índices ESG (mas não pretende flexibilizar a legislação vigente).
TENDÊNCIA II – CIDADES INTELIGENTES
A Comissão Europeia pretende unir soluções digitais para as cidades e melhorar o seu impacto. O movimento «Juin, Boost, Sustain» visa apoiar a expansão de plataformas e soluções digitais interoperáveis, intersetoriais e transfronteiriças em toda a UE.
O movimento começou sob a presidência finlandesa e foi formalizado em uma declaração assinada por presidentes da câmara municipal e representantes regionais de toda a Europa. É impulsionado por organizações como EUROCITIES, Rede Europeia de Laboratórios Vivos (ENoLL) e Open & Agile Smart Cities (OASC).
Em 2020, foi criado um conselho diretivo da governação a vários níveis, a fim de fazer avançar os compromissos assumidos na declaração. A Parceria Europeia de Inovação para as Cidades e Comunidades Inteligentes (PEI SCC) é um primeiro passo para a futura política da União Europeia em matéria de cidades.
A PEI SCC reuniu com êxito as partes interessadas em seis polos de ação e gerou uma série de convites à apresentação de propostas ao longo de sete anos para projetos Farol de Cidades Inteligentes no âmbito do Quadro Horizonte 2020.
As realizações neste domínio incluem:
- Participação de cerca de 110 cidades em plataformas de dados urbanos e postes inteligentes;
- Guia para facilitar a adesão dos decisores, incluindo um guia para a aplicação e as normas pertinentes;
- Grupo industrial que fornece princípios de arquitetura e conceção de referência para permitir serviços urbanos portáteis;
- Norma de poste de farol inteligente «humble» e um guia para facilitar a compra por mais do que apenas luz por parte dos decisores;
- Apoiar e facilitar o desenvolvimento de uma linguagem de interoperabilidade de referência na Internet das Coisas e da norma ESTI/OneM2M SAREF (Smart Appliances Reference ontology), permitindo que os dispositivos domésticos troquem informações com sistemas de gestão de energia e redes inteligentes.
A Comissão Europeia trabalhou no sentido de criar um consenso em todos os seus projetos de cidades inteligentes e já saudou resultados positivos em matéria de redes inteligentes, eficiência energética e digitalização do setor da água.
No âmbito do grupo de trabalho para as redes inteligentes (co presidido pela DG CNECT e pela DG ENER), a Comissão explorou o potencial e o âmbito de aplicação de um formato comum para o intercâmbio de dados energéticos a nível da UE como base para um quadro de interoperabilidade.
Quanto à eficiência energética, a Comissão ajudou a definir um indicador de prontidão inteligente para os edifícios, que mede a capacidade dos edifícios para utilizar tecnologias digitais e sistemas eletrônicos.
No mesmo sentido, o quadro Horizonte 2020, a Comissão deu início a vários projetos no domínio das TIC e da eficiência hídrica. O resultado foi um plano de ação que especificou as atividades, os desafios, o calendário e as ferramentas para a implementação de tais tecnologias.
No âmbito do programa Horizonte Europa, a Comissão Europeia deu início a uma missão intitulada «Cidades Climáticas neutras e inteligentes». O objetivo desta missão é apoiar as cidades a tornarem-se mais resilientes e mais inteligentes, capacitando os cidadãos na inovação social digital e na elaboração de políticas.
Também está a combinar as melhores práticas com componentes tecnológicos para soluções em larga escala, além-fronteiras, padronizadas e infraestruturas digitais.
A proposta da Comissão Europeia para o Programa Europa Digital inclui a implantação em larga escala de soluções interoperáveis para cidades e comunidades, a testar no âmbito do Horizonte 2020.
Uma das maiores tendências, desde o ano de 2019, para a qual a engenharia civil está a trabalhar é para alcançar o conceito de cidades inteligentes.
Segundo o ranking da Cities in Motion elaborado pela IESE, as cidades mais inteligentes são: Londres, Nova York, Amsterdã, Paris, Reiquiavique, Tóquio e Singapura.
As cidades inteligentes representam inovações na construção civil que merecem destaque e atenção por parte do mercado da construção mundial. Devem contemplar construções sustentáveis e soluções otimizadas de energia, água e transporte, entre tantos outros aspetos que influenciam na qualidade de vida.
Deste modo, no momento de realizar novas construções deve ser tido em conta todos estes pontos.
Um exemplo disto são os prédios inteligentes que apresentam características de automatização e gestão de dados que, no futuro, podem ser utilizados para avaliar tendências e informar o melhor design possível para novas construções, tudo graças à instalação de sensores e ao desenvolvimento de uma infraestrutura conectada.
Trata-se de um conceito que tende a crescer cada vez mais, principalmente pelo fato de que se espera que a porcentagem da população que mora em áreas urbanas deve chegar a 68% até 2050, contra 55% em 2018, de acordo com as Nações Unidas.
Deste modo, quem adotar tais iniciativas estará naturalmente à frente da concorrência, o que hoje pode não ser um diferencial tão intenso, mas que o será em um futuro não tão distante.
TENDÊNCIA III – AUTOMAÇÃO NA GESTÃO
Segundo a consultoria PwC, a construção civil gera cerca de 2,5 milhões de terabytes por dia de informação. No entanto, 95,5% desses dados são descartados pelas empresas. Ainda: 90% deles são gerados de forma não estruturada.
Assim, um software para manusear a geração de dados de forma estruturada, além de promover o monitoramento dessas informações, torna-se indispensável para o setor.
As ferramentas de gestão para obras são softwares e aplicativos que ajudam as empresas de construção civil a gerenciar seus projetos de forma mais eficiente e eficaz.
Para o planejamento e cronograma, ajudam as empresas a criar cronogramas de projetos e rastrear o progresso. Em orçamento, ajudam as empresas a estimar os custos de projetos e acompanhar os gastos. Ajudam as empresas a gerenciar a gestão de recursos como mão de obra, materiais e equipamentos. As ferramentas de comunicação e colaboração ajudam as empresas a se comunicar com os clientes, fornecedores e outros parceiros.
Software de gestão de projetos
Este tipo de software oferece uma variedade de recursos para ajudar as empresas a gerenciar seus projetos, incluindo planejamento, cronograma, orçamento, recursos e comunicação. Alguns exemplos de software de gestão de projetos incluem Primavera P6, Microsoft Project e Oracle Primavera Cloud.
Software de gestão de obras
Este tipo de software é especificamente projetado para a construção civil. Oferece recursos específicos para a indústria, como gerenciamento de materiais, equipamentos e mão de obra. Alguns exemplos de software de gestão de obras incluem Colibri, Obrafit e Winsig.
Aplicativos móveis
Os aplicativos móveis estão se tornando cada vez mais populares para as empresas de construção civil. Esses aplicativos podem ser usados para realizar tarefas, como planejamento, cronograma e comunicação, em qualquer lugar. Alguns exemplos de aplicativos móveis para obras incluem PlanRadar, Procore e Buildup.
As empresas de construção civil que desejam melhorar sua eficiência, comunicação, custos e qualidade devem considerar a adoção de ferramentas de gestão.
AS OPORTUNIDADES NESTE SETOR ESTÃO MUITO ALÉM DA CONSTRUÇÃO DE NOVOS PRÉDIOS
As tendências evidenciadas acima demonstram que construir em Portugal precisa estar alinhado com sustentabilidade e gestão. As construtoras brasileiras, em muitos casos, estão alinhadas com esses modelos, mas chamo a atenção para oportunidades muito além da própria construção de novos prédios ou casas.
A cadeia de suprimento que envolve o setor é um dos pontos fortes nas oportunidades. Os insumos necessários exigem todo um conglomerado de empresas que atualmente não suportam o crescimento do mercado
Softwares de controle e gestão também estão na ponta das oportunidades. Neste quesito, empresas de tecnologia também podem se aproveitar desse mercado. Criam-se ainda oportunidades nos setores adjacentes, como mobiliário ou mesmo a gestão de imóveis para o turismo.
Para você refletir um pouco mais sobre as oportunidades neste setor, apenas em 2022, o preço mediano de venda de alojamentos novos adquiridos por compradores com domicílio fiscal no território nacional foi 1 454 €/m2 e, por compradores com domicílio no estrangeiro, situou-se em 2 250 €/m2.
Entre os 24 municípios com mais de 100 mil habitantes, o município de Lisboa registrou os preços medianos da habitação mais elevados, em ambas as categorias de domicílio fiscal do comprador: 3 768 €/m2 por compradores do Território Nacional e 5 367 €/m2 por compradores com domicílio fiscal no Estrangeiro.
Para além de Lisboa, também os municípios de Cascais, Oeiras e Porto registaram, simultaneamente, preços medianos de alojamentos familiares superiores a 2 500 €/m2 em transações envolvendo compradores com domicílio fiscal em Território Nacional e superiores a 3 500 €/m2 por compradores no Estrangeiro.
O preço mediano de venda de alojamentos novos foi 1 723 €/m2 e para os alojamentos existentes o valor situou-se em 1 436 €/m2. Todos os 24 municípios com mais de 100 mil habitantes registraram preços medianos de alojamentos novos superiores aos preços dos alojamentos existentes.
O município de Vila Nova de Famalicão registrou o menor preço mediano de alojamentos novos (1 215 €/m2) e também a menor diferença entre o preço de alojamentos novos e o de alojamentos existentes (102 €/m2). Por outro lado, Lisboa registou o maior diferencial entre os preços de alojamentos novos (5 239 €/m2) e de existentes (3 709 €/m2): 1 530 €/m2.
Gráfico
Valor mediano das vendas por m² de alojamentos familiares por domicílio fiscal do comprador, Portugal e municípios com mais de 100 mil habitantes, 2022
Com valores em elevação e com a procura com forte demanda, todas as cadeias ligadas à construção civil oferecem boas oportunidades para quem deseja internacionalizar ou empreender em Portugal neste setor.
Gostou? Se desejar avançar em um bate-papo sobre como você pode tornar este projeto em realidade, marque um momento conosco para falarmos sobre ele.
Forte abraço e deixe seu comentário para nós.
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SOBRE O AUTOR
Formado em eletrônica, graduado em Teologia pela PUC SP e Filosofia pela Universidade Dom Bosco. Mestre pela Universidade Metodista de São Paulo na área de Educação, MBA pela FGV em Gestão Estratégica e Econômica de Negócios. Pós-graduado em Psicanálise pelo Instituto Kadmon de Psicanálise. Atua no mercado de tecnologia desde 1998. Fundador do Grupo Ravel de Tecnologia, sócio da Core Angels Atlantic (Fundo de Investimento Internacional para Startups). Sócio fundador da Agência Incandescente e sócio fundador da Atlantic Hub e do Conexão Europa Imóveis, ambos em Portugal. Atua como empresário, escritor e pesquisador das áreas de empreendedorismo, mentoring, liderança, inovação e internacionalização. Em dezembro de 2019, lançou o seu primeiro livro “Vidas Ressignificadas”. Em dezembro de 2020 seu segundo “Do Caos ao Recomeço”, e em janeiro de 2022 o último publicado “ Metamorfose Empreendedora”.
